주택금융공사 보금자리론 금리 장점 전망
- 생생정보통
- 2023. 1. 2.
원래도 주택금융공사에서 취급하는 정책대출이다보니 여러가지 장점이 있지만 최근 이슈가 된 내용 때문에 한 가지 장점을 더 소개하고자 합니다.
얼마전 일인데 청주 민간임대아파트 신용협동조합에서 5년 2.5% 고정금리로 실행했던 전세대출을 4.5%로 변경한다고 통지했다가 금감원 철퇴를 맞고 없었던 일이 됐습니다.
이렇게 고정금리로 실행한 대출이라 하더라도 은행이나 국가경제에 중대한 이슈가 생기면 금리를 변경할 수 있다는 내용이 실제 대출실행할 때 서명하는 약관에 적혀있습니다.
<은행여신거래기본약관(가계용)>이라는 표준 약관인데 여기 내용을 보면,
"채무이행완료 전에 국가경제ᆞ금융사정의 급격한 변동 등으로 계약 당시에 예상할 수 없는 현저한 사정변경이 생긴 때에는 은행은 채무자에 대한 개별통지에 의하여 그 율을 인상ᆞ인하 할수 있기로 합니다. 이 경우 변경요인이 해소된 때에는 은행은 해소된 상황에 부합되도록 변경하여야 합니다."
국가경제 변동 등이 대체 무어냐에 대해서는 약관에 적혀있지는 않지만 대략 아래 조건에 부합되면 해당된다고 보는것 같습니다.
- 국가 또는 은행의 신용등급이 2등급 이상 하락하여 조달금리 폭등 등의 사유로 은행의 자금조달에 중대한 위험이 예상되는 경우
- 외환 유동성 위기 등으로 국제기구에 긴급자금을 요청하는 등의 사유가 발생한 경우
- 은행의 지급여력 부족 등의 사유로 한국은행에 유동성 조절대출 등을 요청한 경우
- 위의 1호 내지 3호에 준하는 사유가 발생한 경우
이전 정부면 모를까 현정부 하에서는 어째 실제 발생할 가능성이 좀 있는것 같은 조항들이예요. 특히 4번의 경우는 어디까지가 "준하는 사유"인지.. 코에 걸면 코걸이 아닐까 좀 애매합니다.
아무튼 이게 표준 약관이기 때문에 은행을 통해서 진행하는 대출에는 거의 100% 해당이 된다고 보면 맞고, IMF 시절에 동양카드라는 회사에서 실제로 '금리변경권'을 실행했다가 소송에 걸렸는데 대법원 승소해서 판례까지 나와있습니다.
"..금리변경권 약정은 고정금리방식 또는 변동금리방식에 의한 금리결정방식을 보완하여 예측하기 곤란한 경제사정의 불확실성에 대비하기 위한 것으로서.."
(대법원 2001.12.11., 선고, 2001다61852, 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=191806 )
판결을 보면 은행이 환난 등의 경제폭망까지는 예측하기 어렵기 때문에 보완적인 "금리변경권"을 인정한다는 취지인데요,
보금자리론의 경우도 은행에서 진행을 하기 때문에 똑같은 약관을 배부받고 동의 후에 대출을 실행하지만, 다행인것은 보금자리론의 경우는 일반적인 대출과 구조가 조금 달라서 실제로 위와 같은 변고가 생기더라도 이자가 변동될 가능성이 매우매우 낮습니다.
보금자리론은 애초에 은행에서 위탁취급만 할뿐 은행이 채권자가 아니고 실행하게 되면 주공으로 즉시 채권이 넘어가게 됩니다. 이 채권은 주공이 자본금의 50배까지 지급보증하는 MBS 발행을 통해서 은행에 되팔거나 투자자들에게 판매가 되는데 MBS는 여신거래약관과 아무 상관없는 고정금리 채권이기 때문에 이 채권에 투자한 투자자들이나 은행은 "금리변경권"을 행사할 수가 없습니다.
금리변경권의 주체가 되는 "주택금융공사"는 경제에 변고가 생길경우 MBS 지급보증 등에 투입되는 금액의 규모가 어마어마하기 때문에 미친척하고 대출자의 금리를 조정해봤자 얻을 수 있는 메리트가 사실상 없습니다. 결론적으로 보금자리론의 경우는 "금리변경권"이 발동되는 일이 없다고 볼 수 있습니다.
두줄요약:
1. 일반적인 은행대출은 국가경제/은행에 심각한 문제가 발생하면 고정금리라고 해도 금리가 조정될 가능성이 있음
2. 보금자리론은 채권자가 주택금융공사이고 유동화되기 때문에 고정금리가 변동될 가능성이 거의 없음
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