내집마련하는 방법 똑똑한 무주택자의 선택

1. 집이 필요하다! 전세?월세?설마 나도 내 집을...가능할까?

전월세: 전세라도 전세금을 전부 현금으로 모아야 하는 건 아님. (5억짜리 전세집 살려면 5억이 현금으로 있어야 하는 거 아님!)

수도권 기준 5억까지는 80%까지 (신혼부부 등 소득에 따라서 90%까지 가능한 경우도 있음) 대출 가능하므로 보통 1억 정도 모으면 나머지 4억은 대출받고 전세자금대출에 대한 이자만 매월 내면 5억 정도 하는 아파트 전세도 가능. 5억이 넘어가는 전세를 대출받아서 살고 싶다면 5억을 넘어가는 금액에 대해서는 집주인 동의(질권설정, 근데 다들 잘 안해줌)를 받으면 가능.

매매를 원한다면 2번으로 넘어가기.

실거주 1채를 갖는 장점은 집값이 오르는 게 아니라 (그 집에서 죽을떄까지 살게 아니라면 실거주 1채에게 집값이 올라봤자 더 좋은 동네, 더 넓은 집은 그만큼 더 많이 오를터라 절대 좋은 것만은 아님.. 물론 무주택보다야 심리적 안정은 있겠지만) 2년마다 이사 안가도 되고, 전세금 안올려줘도 되고, 내 집이라 내 맘대로 집에 무슨 짓을 해도 되고, 동네에 조금 더 애착이 생긴다는 점 정도가 있다. 물론 재산세도 내야 하지만 사실 아주 고가주택이 아니라면 의외로 얼마 안하니까...

 

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2. 우리 집을 사고 싶다! 근데 돈이 없다! 그래도 살 수 있을까?

지역/소득/주택 소유 여부(여기서는 무주택으로 추정)/ 나이/가족 구성 등 수많은 요소에 따라서 방법이 달라진다. 일반적으로 이제 막 수도권에서 결혼하는 신혼부부라고 가정하고, 희망하는 주택 종류는 일단 아파트로 한정.

1) 청약

: 장점은 분양가가 기본적으로 시세 대비 저렴하므로 비교적 적은 자본으로 새 집에 입주 가능. 분양 후 입주까지 기다려야 하지만 중도금, 잔금까지 대출도 가능하고, 입주 쯤에는 시세도 오를 가능성이 많아서 많은 이들이 선호하는 방법. 단점은 확률이 매우 낮다...

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건설사에서는 3년 정도 후에 입주 가능한 집을 분양할 때 신규주택 공급보다 수요가 많으므로 청약 제도를 이용해서 입주자를 정하는데, 청약을 하려면 시중 은행에서 청약저축을 가입해야 한다. 대부분 청약 통장 납입횟수와 가입기간이 중요하므로 가능하면 일찍 가입하고 매달 몇만원씩이라도 자동이체를 해서 횟수(2년, 24회 등등)를 채워두면 좋고, 수도권 대부분의 20평대 집은 면적별로 최소 잔액이 필요하므로 원하는 평형에 맞추어 돈을 넣어두어야 한다. (서울 30평대 기준 300만원 정도)

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다만 이렇게 해서 1순위를 만들어 두어도, 최근 서울과 수도권 인기 지역의 30평대 청약은 가점 순서대로 집을 살 수 있기 때문에 가점을 계산해보면 신혼부부는 거의 가능성이 없다고 보아도 좋다. 신혼부부 특별공급이 있지만, 무주택 기간과 자녀 수, 소득에 따라 가점이 달라지는데 아직 나이가 젊고 30세를 지난지 얼마 되지 않았으며 자녀가 없다면 미분양 지역이 아니고서는 크게 기대하기 힘든 게 현실. 하지만 마흔 가까이에 결혼을 했고 둘다 무주택 기간이 긴데다 부부 중 한쪽이 일을 그만두어 소득이 줄었는데 심지어 쌍둥이 혹은 세쌍둥이를 임신해서 다자녀가 되었다면 단숨에 가능성이 상승하니 (...) 상황에 따라서 판단하자......

 

2) 매매 후 바로 입주

ㄱ. 그래서 어떤 집을 사야 할까?

정말 많은 사람들이 생애 첫집을 사면서 너무 많이 알아서 오히려 집을 못정하고 돌아다니기만 하다가 타이밍을 놓치는 경우를 많이 봤는데, 경기 변동이고 미국의 금리 변동, 인구 변화, 시세 추이 이런 지표들 신경 쓰지 말고 그냥 부부가 같이 누워 지낼 집을 마련한다는 생각으로 접근하면 훨씬 심플하게 정할 수 있지 않을까.

 

우선 고려할 요소는

입지 (직장과의 위치, 예산, 가까운 시일 내에 출산 예정이 있다면 양가 부모님의 집 위치도 고려 요소)

교통 좋고 공원 가깝고 상권 활발하고 좋은 주거지....는 누구나 살고 싶어하니 당연히 비싸지만, 그 중에서 예산이 타협하는 내에서 가능한 범위를 고르고, 여러 가지 요소 중에서 우선순위를 정해야 한다. 초품아(=초등학교 품은 아파트)가 인기 많다지만 사실 애도 아직 없는 신혼부부가 애가 초등학교 들어갈 때까지 10년을 바라보고 집을 사는 것보다는, 당장 직장 다니기 편한 곳을 우선했다가 나중에 라이프스타일이 변화하면 그 때 옮겨가는 것도 전략 중 하나가 아닐까. (물론 최근에는 점점 이동이 힘들어지는 정책들이 나오지만...)

가끔 호재 어쩌고 하면서 몇년 후에 철도가 들어오고 몇년 후에 어디가 개발되고....하는 이야기들이 혹할 수 있는데 개인적으로는 실제로 들어가서 살 건데 언제 들어올지 모르는 지하철 이런걸 믿고 불편하게 언제까지 기다리는 게 무슨 소용이 있나 싶은데, 투자가 아닌 실거주 목적이라면 그냥 그런 '호재들' 좀 잊고 '지금 당장 살기 가장 편한 곳'을 우선하는 게 좋지 않을까 싶다. 광역철도 노선은 실제로 개통하는 거 보기 전까지는 그저 희망회로일 뿐.

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주택 유형

오피스텔은 월세 받아서 수익을 내는 수익형 부동산이기도 해서 굳이 사서 세금내면서까지 유지하기에는 기회비용이 크므로 별로 추천하기 힘들고, 빌라는 예산이나 위치상 마음에 든다면 말리지는 않겠지만 아파트에 비해 관리가 잘 되지 않고, 환금성(나중에 팔고 싶을 때 잘 안팔리고 가격도 많이 떨어지는 편)이 낮으므로 역시 매수는 그다지 추천하기 어렵고, 결국 손쉽게 닿는 건 아파트인데 그 중에서도 세대수는 500세대 (최소 100세대) 이상을 추천.

용적률(쉽게 말하면 땅에 얼마나 빽빽하게 건물을 지었는가) 뭐 이런거는 재건축 때나 유용하지만 실거주할 집을 살 때는 당장은 고려하지 않는 편이 좋고, 언덕은 생각보다 살기 불편하며, 저층보다는 고층이 햇빛 때문에 좋고, 동향은 새벽 말고는 햇볕이 잘 안드니까 가급적이면 피하고, 집의 하자나 장단점을 보기 위해 직접 여러 번 가보는 게 필수. 지도로 보는 것과 실제로 가보는 건 천지차이다.

그리고 고만고만한 단지 중에서 여러 집이 있는데 뭘 살지 고민된다면 그 중 가장 비싼 집이 보통은 제일 좋은 집이라는 사실. 고르기 어렵다면 가능한 예산 중 제일 비싼 집을 사면 보통은 실패하지 않는다.

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ㄴ. 어떻게든 새로 지어지는 집에 첫번째로 들어가고 싶은데 전세는 싫고 내 집으로 살고 싶고, 그런데 청약은 길이 없어보인다면 분양권(지어지는 새 집을 분양받을 권리)을 사는 방법이 있다. 물론 이것도 이제 대부분의 수도권 지역은 소유권이전등기 이전에 전매(=집이 완성되어서 실제로 입주하기 전에 분양권만 파는 행위)가 금지되어 점점 어려워졌지만... 다만 분양가보다는 약간 돈을 더 주고 (일명 프리미엄, 통칭 P) 사야 하지만 청약 가능성이 없는데 신축을 사고 싶다면 좋은 방법일 수도 있다.

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ㄷ. 기존 주택 매매

가장 보편적인 방법일 수 있는데, 이미 누군가 살고 있는 집을 사면 된다! 이 때 고려해야 할 점은 대출, 그리고 세금.

사고 싶은 집이 5억인데 내 손에 돈이 얼마가 있어야 하는가, 이에 대한 질문은 지역과 소득에 따라 달라지는데 일반적으로 수도권은 시세의 40~60% 정도 (규제가 없는 지역인지에 따라 다른데 서울은 40%) 를 주택담보대출로 대출받을 수 있다. 이때 시세는 KB시세(국민은행에서 매주 조사해서 발표하는 부동산 시세)에 따라서 한도가 정해지므로 급상승 시기에는 실제 시세보다 대출 한도가 적게 나오기도 하므로 확인이 필요하다. 그리고 집을 사면 집값 이외에도 취등록세를 내야 하는데 의외로 몇천만원씩 들기도 하므로 이 부분도 요주의.

 

대출에 대해서는 각자의 사정이 매우 다르므로 감당 가능한지 따져보면 되지만, 일반적으로는 관리비와 대출원리금 등을 합쳐서 가계 월 소득의 30%정도를 안정적인 한도라고 보면 크게 틀리지 않을 것 같다. 30%를 넘으면 다소 생활이 팍팍해질 수 있지만, 이 부분은 각자의 라이프스타일과 가치관에 따라 달라지므로 케바케.

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주택담보대출로 집을 사기에는 돈이 부족하다면, 과거에는 신용대출을 받아서 부족분을 메꿀 수 있었지만 최근에는 규제가 강화되어서 '원칙적으로는' 금지된 상황(이지만 대부분 마통 같은걸 받아서 어떻게든 마련하는...). 집을 살 때 어떻게 이 자금을 마련했는지 상세하게 내역을 내야 하므로 빵꾸 나는 부분이 없도록 준비해야 하는데, 부모님 등에게서 '증여'를 받는 경우에는 증여세가 나올 수 있고 (10년간 5000만원까지는 비과세) 차용증을 쓰고 매월 원리금 (법정이자는 4.6%)을 부모 계좌에 입금하면 사적 대출로 자금을 마련할 수 있다.

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근데 사실 뭐가 되든 일정 수준의 자본금 (수도권 지역에서 집 사려면 최근에는 거의 최소 2-3억?) 은 저축하고 들어가야 뭐든 해볼 수 있는지라... 문제는 시간이 갈수록 필요한 초기 자본금이 점점 더 올라간다는 사실.

 

3) 전세 끼고 매매

처음 집을 사려는 사람들이 흔히 착각하는 부분인데, 5억짜리 집을 사려는데 당장 자금이 부족하면 전세 끼고 사고 나머지 부분은 대출로 메꾸면 되지 않냐고 하는데 (예를 들어 5억 집을 사는 데 3억짜리 전세 세입자가 있으면 2억을 대출받아 사면 되지 않나요? 하는) 불가능하다. 왜냐면 집주인의 자본이 0인 집에 수억의 전세금을 내면서 들어가면, 혹여나 집값이 하락하거나 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어가거나 하는 일이 일어나면 세입자의 전세보증금은 은행대출보다 후순위로 밀리므로 이런 집에는 전세 세입자가 들어오지 않는다. 마찬가지로 이미 전세 세입자가 있는 집에 대해서는 은행에서 주택담보대출을 내주지 않으므로, 결국 나머지 2억은 내가 직접 마련해야 한다는 이야기.

전세세입자를 내보내고 내가 들어갈 때에는 임차보증금 반환 대출이라는 대출이 나오며 (전세세입자 나가는 때에 맞춰서) 이 대출의 한도는 LTV(총 집값 대비 대출 한도)에 따라서 달라지는데 앞서 말했듯 대체로 40~60%수준이다.

규제가 심해지기 전에는 전세가와 매매가 차이가 얼마 나지 않았고, 당장은 입주할 돈이 없지만 앞으로 상승이 예정되는 지역에 집을 마련하기 위해 본인은 전월세를 살면서 미리 전세 세입자가 있는 집을 매수하는 경우가 많았지만, 이제는 집을 소유하면 전세 대출을 받을 수 없어서 여러 모로 이 방법도 어려워지는 중이다.

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4) 재개발, 재건축... (지역주택조합)

사실 이제 막 신혼부부들은 당장 살 집이 필요하므로 재개발이나 재건축에 관심 갖는 경우는 흔치 않지만, 오랜 시간이 걸려도 상관없다면 (성공한다는 가정 하에) 투자 수익이 높은 편이라 이야기는 한두번쯤 들어보지 않았을까 싶다.

일단 용어 혼동을 많이들 하는데, 재개발은 오래된 주택들이 모인 동네를 전부 밀고 대단지 혹은 여러 단지를 짓는 사업을 말하고 (낡은 다세대 주택을 싹 밀고 동네가 천지개벽하는 사례들) 재건축은 낡은 아파트 단지를 부수고 새로 올리는 걸 뜻하는데 비슷해보이지만 접근방법이 약간씩 다르....지만 실거주를 고민하는 신혼부부에게는 별로 중요하지 않을 것 같다. 암튼 재개발이든 재건축이든 과정이 험난하고 오래 걸리고, 관리처분인가 (이제 진짜로 여긴 허물고 다시 지어도 된다는 허가) 받은 집들이라 해도 실제 입주까지는 짧아도 몇년씩 걸리는 경우가 허다하므로 당장 실거주할 집을 마련할 방법으로는 딱히 추천하긴 어렵다. 몇년 해외 주재원으로 나가거나 사택, 지방 등에 살 거라면 모르겠지만...

그리고 혹여나 약간의 돈으로 새 집을 준다는 지역주택조합 광고를 보거나 누가 권유하더라도 혹하지 말고 그냥 이런 것도 있구나 하고 넘어가자. 지주택은 하는 거 아니라는 것만 기억하면 된다.

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3. 살 집도 정하고 돈도 마련했는데, 집을 어떻게 사는 거지?

1) 대충 지역, 단지를 정했다면 한번 주위도 둘러보고, 동네 분위기도 보고, 가격도 살펴보고 공부를 한 다음에 부동산에 간다.

2) 집을 보고 사기로 했으면 가격, 조건, 일정 등을 맞춰보고 집의 등기부등본도 떼보고 문자 등으로 서로 내용을 공유한 후 가계약금을 매도인 계좌에 입금.

(이 때 가계약 전에 중개업소와 중개요율 협상을 미리 하자. 법정 최고한도는 '최고한도'일뿐 그냥 정말 협의하기 나름. 계약 다 하고 나면 어차피 이제 무르기 힘드니 안깎아주는 경우가 태반)

3) 본계약 (계약서 쓰고 도장찍는거). 보통은 집값의 10%는 계약금으로 계약일에 바로 주고, 나머지 잔금은 입주하는 날 주는데 그 사이에 중도금을 주기도 한다. 이 때 집에 하자는 없는지 꼼꼼히 살피자.나중에 입주하고 하자 발견하면 책임소재 돌리기 쉽지 않으므로...

4) 잔금 (소유권이전등기) 주기. 보통 원래 살던 사람 이사나가면서 나머지 돈 다 주고, 집문서(등기권리증) 받고 등기소 가서 소유권을 변경하는 등기 작업을 한다. 보통 이 작업은 법무사가 대행해주는데 앱 등을 통하면 2-30만원이면 대행 가능하다. (부동산에서 소개해주는 곳 통하면 비싼 경우가 대부분)

5) 몇가지 소소한 팁?

- 부부 공동명의가 나중에 세금 등 여러 면에서 유리한데 한번 등기하고 나중에 공동명의로 바꾸려면 취등록세가 또 드니까 처음에 어떻게 할지 고민해야 한다. 공동명의하면 계약서에 도장만 두 번 찍으면 되고 대출은 한 사람 명의로 받아도 된다. (나머지 한명이 동의만 하면 됨)

- 매월 6월 1일은 재산세 기준일이므로 이 시기 즈음에 집을 산다면 가능한 6월 1일 이후가 좋음 (조금이라도 재산세 아끼기)

-전세 세입자가 있는 집을 샀다가 세입자가 나갈 때는 관리비 정산하면서 '장기수선충당금'을 세입자에게 돌려줘야 한다.

-집을 사기로 마음먹은 순간부터 제일 중요한 건 세금 공부. 틈나는 대로 세금 관련 규정 열심히 찾아보고 공부하는 길이 최선의 길.

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