갭투자 하는법 원리 방법

형편상 작년 갭투자로 주택을 처음 매매하면서 하면서 느꼈던 부분을 정리해 보려고 합니다.

 

1. 어떤 사람에게 좋은가? 

 

기본적으로 "내가 살고 싶은 아파트"에 들어가기에는 자본이 부족한 경우 좋다고 생각합니다. 

돈이 많으면 그냥 들어가 살면 되겠지만 그렇지 않기 때문에 현재를 희생해서 미래에 투자하는 형태입니다. 

 

저는 들어가고 싶은 지역이 있었으나 현재 자본으로는 도저히 무리라 판단되어 2년 뒤에 들어가는걸로 마음먹고 진행했습니다. 

 

2. 어떤 지역이 좋은가? 

 

소외 받는 저평가 지역이 좋습니다. "아파트 물량이 쏟아져 나와 상대적으로 소외 받는 구축이지만 입지는 좋은 곳" 

이런 곳이 저자본으로 들어가기에도 좋고 물건도 많아 갭투자에 유리한듯 합니다. 

 

흔히 사람들이 말하는 "저긴 입지도 좋고 학군도 좋고 다 좋은데 아파트가 구축이야." 라고 하는 곳이 대상입니다. 

그냥 실거주 하기에 좋은 곳이라고 해도 됩니다. 

 

신축이 처음 나올 때는 사람들의 관심이 다 거기에 가 있기 때문에 상대적으로 소외받는 경우가 많이 생깁니다. 

그리고 그 구축 아파트에 사는 사람들이 신축으로 옮기는 경우도 있기 때문에 급매도 종종 나옵니다. 

 

결국 신축 입주장이 끝나고 나면 사람들의 시선이 다시 구축으로 돌아오기 때문에 가격도 상승합니다. 

사람 심리가 "어? 저기 신축에 비해 구축이 너무 싸네?" 이러면서 몰리다 보니 가격이 올라가는듯 합니다. 

 

가격이 올라가지 않아도 "구축"이라는 것만 빼면 입지, 학군 등은 변하지 않기 때문에 손해보는 것은 크게 없습니다. 

 

3. 전세 맞추기는 어떻게 하는가? 

 

현재 전세가 들어가 있는 경우가 아무래도 제일 안전합니다. 새로 구할 필요가 없으니까요. 

근데 그렇게 되면 가격이 안 맞는 경우가 많이 발생합니다. 기존 전세는 싸게 들어와 있는 경우가 많았습니다. 

 

그래서 내 자본과 새로 맞춰야 하는 전세가를 두고 "맞출 수 있느냐? 없느냐?" 사이에서 줄다리기를 하면 됩니다. 

저는 3억 8천 정도 하는 집을 매수하려 했고 제 자본 1억이 있었습니다(이걸로 부동산 수수료랑 취득세 등을 다 처리해야 했음)

따라서 2억 9천 정도를 전세로 받아야 했는데 집이 오래되다 보니 수리를 하지 않고는 나갈 기미가 안 보였습니다. 

 

그래서 결국 1천만원 정도 들여 전부 수리를 하고 전세를 놓았고 3억에 전세를 맞출 수 있었습니다. 

이 부분이 갭투자를 함에 있어 가장 불안하고 걸리는 부분일건데 막상 경험하고 나니 그렇게까지 위험한 느낌은 없었습니다. 

 

부동산에 정가는 없지만 어느정도 "시세"라는 것이 있어 너무 무리하지 않는다면 계약금을 날리는 등의 일은 없을듯 합니다. 

인테리어 비용 1천만원도 결국 제가 들어가 살면 써야 할 비용이었기 때문에 당시엔 아까웠지만 지금은 뭐 그러려니 합니다. 

 

그리고 결과론적인 이야기지만 집값이 인테리어 비용을 상회할 만큼 올랐기 때문에 손해를 봤다는 생각도 결국 지워졌습니다. 

 

4. 갭투자 이후 입주와 비과세 /상급지로의 이사 

 

12억까지 늘린다고 했었던 것 같은데 아무튼 현재 9억까지는 비과세고 이 부분이 1주택자의 가장 큰 장점이라 생각됩니다. 

4억짜리 집을 사서 오르면 2년 뒤 오른대로 팔고(물론 조정지역의 경우 실거주 등을 해야 하기 때문에 기간이 추가됩니다) 

더 나은 지역으로 간다던지 하는 방식을 취하려고 생각하고 있습니다. 

 

저 같은 경우는 2020년에 매수를 하고 조정지역이 되었기 때문에 2022년부터 2024년까지 2년 살면 비과세입니다. 

그리고 나서 오른 가격과 별도로 모은 개인 자산 / 대출 가능여부를 따져 상급지 이동 혹은 유지를 결정하려고 합니다. 

 

언젠가 떨어질지 모르지만 집값이 천정부지로 오르기 때문에 1주택의 장점을 최대한 활용하는 것이 좋다고 생각합니다. 

 

5. 기타 사항

 

취득세를 카드로 결제할 수 있습니다. 돈이 부족하신 분들이라면 취득세를 할부로 내면 많은 도움이 됩니다. 

용어가 원래 저래서 투자란 말을 썼지만 가장 기본은 내 형편에 맞춰 미래에 살고 싶은 곳을 사는게 가장 좋다고 생각됩니다. 

 

부동산 카페는 이상한 사람도 많지만 정보도 많습니다. 그리고 원하는 아파트가 있는 지역은 직접 가보는 것이 좋습니다. 

1곳만 선정하지 말고 3~4곳 정도 선정하여 다 둘러본 다음 꾸준히 시세를 관찰하며 급매 나오는 것을 노리는 것이 좋습니다. 

 

공인중개사 사무소는 1곳만 가지 말고 여러곳 가보는 것이 좋습니다. 

인테리어 집도 여러곳 견적을 받는 것이 좋고 절대 선금과 중도금을 많이 주면 안 됩니다(중요)